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裝潢賠售以為不用繳房地合一稅 最後還是繳了十萬多

2021-08-04

稅稅唸學堂/裝潢賠售以為不用繳房地合一稅 最後還是繳了十萬多


2021-07-21 10:20經濟日報 記者徐碧華/台北報導
 
北區國稅局。記者曾增勳/攝影
北區國稅局。記者曾增勳/攝影
 

牛先生(化名)在房地合一稅實施不到一個月,以200萬元買下一處舊公寓,花錢換管線、裝潢,兩年後,用275萬元賣出。牛先生自認是賠售,不必繳稅,沒有費事去申報房地合一稅。幾個月後,北區國稅局要他繳稅,而且說他未申報還要罰款,牛先生最終繳了8萬4,127元本稅、2萬1,031元罰款。(延伸閱讀:房地合一2.0太狠? 免驚!還有兩大節稅法寶

雙方爭議點在裝修費的認定,牛先生表示,他花了大價錢,還向銀行借了50萬元進行裝修,提出支付銀行本息的憑證。國稅局不認銀行借款,要求拿出支付裝修價款的單據,牛先生只能拿出16萬8,737元的單據。即便牛先生申請復查,結果還是一樣,支付單據多少,裝修費用就認多少。

國稅局官員說,向銀行借款50萬元並不能作為成本或費用,規定中的成本或費用都沒有銀行借款這一項。牛先生提出銀行借款證明也沒有用。

官員指出,買進房子後修繕到可以住,這段時間的支出都計入原始取得成本,裝潢費計入成本,就不影響後面設算費用。

買房後的修繕計入成本,牛先生認為他的成本接近252萬元。包括買入價格200萬元、契稅6,930元、印花稅534元、規費326元、代書費1.2萬元,最後加上修繕費50萬元。

賣價是275萬元,用5%設算費用,費用還可以扣13萬7,500元,再扣掉土地漲價總數額,粗算沒賺頭。牛先生因此沒去申報房地合一稅。

北區國稅局核定牛先生的房地合一稅,只改動一個地方,將修繕費用由50萬元改為16萬8,737元。牛先生105年1月28日買進房子,107年8月20日出售(完成所有權移轉登記),持有期間約兩年六個月,超過兩年,適用稅率為20%。

原始取得成本是218萬8,527元,買入價格200萬元+契稅6,930元+印花稅534元+規費326元+代書費1.2萬元及修繕費16萬8,737元。按成交價額5%計算可減除費用為13萬7,500元(275萬元×5%)。

整個計算公式是:

275萬元成交價-原始取得成本218萬8,527元-13萬7,500元設算費用-土地漲價總數額3,337元=房地交易所得42萬636元
北區國稅局認定牛先生賺了42萬多元,賺了兩成多。

房地交易所得42萬636元×20%稅率=房地合一稅8萬4,127元

牛先生吃虧的地方在於他沒有申報房地合一稅,要罰,所漏稅額不到10萬元,罰0.5倍;牛先生是第一次被裁罰房地合一稅,處罰倍數減半,最終罰所漏稅額的0.25倍。罰款2萬1,031元。