禾翔稅務會計記帳士事務所

台北禾翔稅務會計台北記帳士事務所

房屋被法拍沒拿到半毛錢,為何還要繳房地合一稅?

2021-10-25
方先生(化名)欠下數百萬元債務,在進行債務協商。名下一棟房屋被法拍,拍得180萬元,方先生一毛錢也沒拿到,但收到高雄國稅局發的補稅單,要繳10.2萬元房地合一稅,因為沒有申報房地合一稅,裁罰4萬800元。

 

 

都是欠債,欠政府的往後擺,以後再處理,方先生是這麼想的。後來,方先生還是到高雄國稅局協談,討論欠稅怎麼繳清。因為欠稅後,案子就到法務部行政執行署的高雄分署,追著方先生繳稅。

 

方先生協談時說,法拍的錢他一毛錢都沒拿到,沒有進帳,應該不必繳稅。高雄國稅局解釋,錢償債去了,不是沒有所得,有房地交易所得,要繳房地合一稅。

 

方先生又說,他要跳樓了,他還有數百萬債務要還,沒能力繳稅。後來又說,他正在進行債務協商,數百萬元可能只要還幾十萬,問高雄國稅局能不能也債務協商,所欠稅款打折償還?高雄國稅局直接說明,沒有欠稅打折的機制,只能分期繳清。這一次協談,仍沒有談妥繳稅計畫。

 

來看方先生的房地合一稅是怎麼回事。方先生106年1月以120萬元買進一間房子,108年6月被拍賣,拍出180萬元。當得標人把尾款繳清之後,法院發給得標人不動產權利移轉證書,得標人拿到這證書,即可辦理過戶登記。高雄國稅局官員說,當得標人拿到「不動產權利移轉證書」,即取得法拍屋的所有權,該證書的日期即被認定是所有權移轉的日期。

 

官員解釋,一般買賣交易是以過戶登記日認定所有權移轉,但法拍屋例外,是認不動產權利移轉證書的日期。證書日期的次日起30日內,方先生要主動申報房地合一稅。不動產權利移轉證書是發給得標人,但法院也會把標脫情況告訴屋主。

 

 

方先生沒有申報法拍屋的房地合一稅,高雄國稅局逕自核定。

 

 

180萬元得標價-120萬元買進價格-(180萬元得標價×5%)設算費用-土地漲價總數額0=51萬元房地交易所得

 

51萬元房地交易所得×20%稅率=10.2萬元房地合一稅

 

 

高雄國稅局說,不動產被拍賣,屬於「非自願因素交易」,依規定可適用20%的稅率,上述20%的稅率是國稅局核給的非自願交易適用稅率。如果依持有期間計算,方先生恰好持有超過兩年,也適用20%的稅率。

 

方先生沒有申報房地合一稅,依裁罰倍數表,高雄國稅局官員說,方先生所漏稅額超過10萬元、還不到20萬元,罰所漏稅額的0.8倍。但房地合一稅是新稅目,方先生是第一次被裁罰,裁罰減半,只罰0.4倍,罰款減為4萬800元。

 

法拍屋沒申報房地合一稅的案子不少,方先生不是第一件。為什麼會這樣?除了誤以為沒拿到錢就沒有所得之外,還誤會了一件事,誤以為法院把所有的稅款都代扣了。

 

法院在法拍屋拍賣前會通知相關債權人,以便標脫後進行債權分配,而依據稅捐稽徵法第6條,稅是優先債權,優先於一切債權及抵押權,所以,法院也會通知地方的稅捐機關,例如稅捐稽徵處,也會通知國稅局,地方稅和國稅都通知了。然後法院會優先把稅款扣下來,其餘的拍賣款項再去分給債權人。

 

但是,高雄國稅局官員說,扣下來的稅款不包括房地合一稅。土地增值稅有,法院會代扣,因為一拍賣完,即可計算出土地增值稅是多少,地價稅、房屋稅、營業稅也先扣下來。房地合一稅是規定納稅人主動申報,而且還有相關費用的憑證,所以國稅局並沒有主張法院代扣繳房地合一稅,稅捐稽徵法中也沒有這麼要求。

 

於是,也就出現類似方先生的案子,房子被拍賣了,償債都不夠,一毛錢沒到手,又繳不起房地合一稅,索性不予理會。官員說,放著不管也不是好辦法,因為有裁罰的問題,方先生涉及的房地合一稅額不大,如果稅額大了,罰下來也很痛。

 

最近法拍屋增多,一拍出,可能適用房地合一2.0,被課的稅率比以前高。高雄國稅局官員特別提醒納稅人注意房地合一稅申報,免得雪上加霜。