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租屋親戚稱沒收錢卻被追稅,房租實價誰說了算?

2021-10-27
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高雄房市。報系資料照
經濟日報 記者徐碧華/台北報導

高雄周太太(化名)貸款買了一棟住家,給親戚吳小姐(化名)一家住。周太太說,她沒收親戚租金和押金,高雄國稅局舉證出租約,租約有雙方簽名,約定月租2.8萬元,後來漲至2.9萬元,押金5.6萬元,周太太也在押金付款欄位簽了名。國稅局核定周太太104年度租賃所得19萬3,667元。

 

周太太名下的這一棟房子被國稅局認定出租,也因此,8萬3,607元的購屋借款利息列舉扣除被國稅局刪除,改按標準扣除額計算。周太太被補稅3萬1,808元。

 

財政部開始查囤房房東的租賃所得,並且要查實價,但是實價是多少常有爭議。周太太就不服國稅局的認定,向財政部提起訴願,結果被駁回。

 

 

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一位國稅局的官員說,房東要舉證自己「沒有收租金」很難。當國稅局實地訪查,查到有房客,證明房子確實出租。之後,房東要如何舉證自己沒收租金?除了房客說沒付之外,無從舉證。單憑房東自己說沒收錢,口說無憑,難以採證。

 

高雄國稅局是掌握了租約,因為周太太和吳小姐兩人的租約有經公證,找了台灣高雄地方法院所屬民間公證人公證。租約中載明101年10月1日起到104年9月30日止,每月租金2.8萬元,押金是兩個月房租5.6萬元;104年10月1日到105年9月30日止,月租上漲到2.9萬元,押金仍維持5.6萬元。在這份101年簽訂的租約房租收付明細表中,載明押金已收取。收款人欄位有周太太的親簽。

 

高雄國稅局官員表示,周太太說沒收租金、沒收押金,但租約中,周太太已簽收了押金,足見周太太的說辭不足採信。財政部訴願會也因為周太太沒能有力舉證,駁回她的訴願。

 

高雄國稅局就依租約計算周太太的租賃所得。官員說,租金收入減除必要損耗及費用就是租賃所得,房東可以核實提出費用,例如裝修房屋的支出,如果沒能提出成本憑證,可以設算費用。設算費用標準由財政部頒定,費用率為43%,已經很多年都沒有調整。

 

至於押金部分,官員指出,按郵政儲金1年期定期儲金固定利率計算租賃收入,104年該利率為1.37%。

 

周太太104年度的租賃所得計算公式:

 

2.8萬元月租×9個月+2.9萬元月租×3個月+5.6萬押金×1.37%利率=33萬9,767元房租收入

 

33萬9,767元房租收入×(1-43%費用率)=19萬3,667元租賃所得

 

周太太名下的住家已出租,這棟房子的購屋借款利息就不能列舉扣除,8萬3,607元利息被剔除。官員表示,必須是自用住宅才能列扣購屋借款利息,因為立法目的是要減輕納稅人買自住房子的壓力。因此,所得稅法施行細則第24條之3規定,那房子必須「無出租、供營業或執行業務使用者」。

 

周太太原本列舉扣除額申報25萬1,401元,8萬3,607元購屋借款利息被剔除,列舉扣除金額只剩16萬7,794元,比夫妻標準扣除額18萬元低,所以國稅局改適用標準扣除額。

 

重新核定後,周太太的綜合所得總額295萬多元,補稅3萬1,808元。

 

這裹有個小撇步可以告訴大家,實務上,房東要舉證沒收房租很困難,但舉證低收就容易得多。國稅局官員說,如果不是不收房租,而是酌收房租,再有匯入匯款的帳戶證明,國稅局應該可以不按租約算房租,同意按實價(每月匯款金額)認定。